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Requisitos para ofrecer publicar y alquilar una vivienda

Requisitos para ofrecer, publicar y alquilar una vivienda:

1. Defina el tipo de alquiler:
• Alquiler turístico: Alquiler por un máximo de 10 noches por cliente. Se requiere un permiso turístico.
• Alquileres de temporada: Alquileres desde un mínimo de 11 noches hasta menos de un año. No se requiere licencia turística, aunque pueden aplicarse otras normativas.
• Alquiler a largo plazo: Alquiler por un periodo mínimo de un año.

2. Obtener el permiso de la Comunidad de Propietarios (CP):
Para utilizar la propiedad con fines de alquiler turístico se requiere un permiso por escrito de la comunidad de propietarios. Este permiso debe acreditarse mediante un certificado o acta oficial de la junta.

3. Solicitar una licencia de vivienda turística:
Debe presentar una solicitud a la Generalitat Valenciana con los siguientes documentos:
• Certificado de compatibilidad urbanística expedido por su ayuntamiento.
• Declaración Responsable: Documento firmado en el que se declara que el alojamiento cumple con todos los requisitos legales y técnicos, como seguridad contra incendios, accesibilidad e instalaciones mínimas. Este documento debe presentarse a través de la Ventanilla Única, plataforma que centraliza los trámites administrativos del alquiler turístico en la Comunidad Valenciana.
• Datos catastrales de la propiedad. Nota: Las licencias de vivienda turística tienen una validez de 5 años y deben renovarse al menos un mes antes de su vencimiento. 4. Garantizar que el alojamiento cumple los requisitos legales:
• Accesibilidad: Los inmuebles de la quinta planta o superiores deben tener ascensor.
• Instalaciones mínimas:
• Conexión a Internet.
• Aire acondicionado y calefacción.
• Lavadora, frigorífico, plancha, horno o microondas, campana extractora y televisión.
• Seguridad:
• Plan de evacuación de emergencia, visible en la entrada.
• Teléfono de emergencia 24 horas para los huéspedes.
• No está permitido entregar las llaves de la propiedad utilizando una caja fuerte para llaves situada en la vía pública justo al lado de la propiedad; las llaves deben entregarse en persona.
• Otros:
• El alojamiento debe estar completamente amueblado y equipado con utensilios de cocina y ropa de cama.
• Tenga un botiquín de primeros auxilios.
• Indicar claramente la tensión eléctrica en toda la vivienda 5. Contrata un seguro de responsabilidad civil: Además del seguro del edificio y su contenido, es obligatorio un seguro de responsabilidad civil. 6. Considerar obligaciones adicionales:
• Registro: A partir del 2 de enero de 2025, será obligatorio un número de registro único para todos los alquileres a corto plazo.
• Impuestos: Asegurar el correcto pago de los impuestos derivados de los ingresos por alquiler.
• Normativa municipal: Consulte la normativa local específica en su municipio. 7. Multas por incumplimiento: El incumplimiento de esta normativa puede acarrear multas de entre 10.000 y 600.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción. Para obtener información actualizada: Póngase en contacto con la Generalitat Valenciana o consulte a un asesor jurídico especializado.
Resumen
Para ofrecer alojamiento de vacaciones, debe
• Defina el tipo de alquiler (turístico, de temporada o de larga duración).
• Obtenga el permiso de la comunidad de propietarios (si procede).
• Solicitar una licencia turística a la Generalitat Valenciana.
• Garantizar que el alojamiento cumple los requisitos legales (accesibilidad, instalaciones y seguridad).
• Contrata un seguro de responsabilidad civil.
• A partir de 2025, obtenga un número de registro único y gestione los impuestos correctamente.
Notificación obligatoria de los cambios de tipo y periodos de alquiler:
Como arrendador de alojamientos vacacionales en la Comunidad Valenciana, está obligado a comunicar con antelación cualquier cambio en el tipo o periodo de alquiler a través de la Ventanilla Única, la plataforma central de trámites administrativos relacionados con el alquiler turístico. Esta plataforma le ayudará a mantener sus datos actualizados y a garantizar que su alquiler cumple con la legislación vigente. Realizar cambios
Para las reservas de menos de 11 días, se aplica una tarifa de alquiler diferente a la de los periodos superiores a 10 días. Para los alquileres más cortos (menos de 11 noches), se aplica la categoría «alquiler turístico», mientras que los periodos superiores a 10 días entran en la categoría «alquiler de temporada». Esto significa que tendrá que ajustar periódicamente el tipo de alquiler en función de la duración de cada reserva.
Por lo tanto, no es necesario informar de los cambios con cada reserva individual, pero es esencial ajustar el tipo de alquiler cuando la duración de la reserva supere el límite de 10 noches o se produzcan cambios.

¿Y si no transmite los cambios?
No comunicar los cambios a tiempo puede afectar negativamente a su licencia turística. Si la información sobre su alquiler no está actualizada, podría acarrearle multas o incluso la pérdida de la licencia, lo que le impediría alquilar legalmente. Por lo tanto, es esencial que se asegure de notificar correctamente cualquier cambio en las condiciones o periodos de alquiler.
¿Cómo afrontar cambios imprevistos?
A veces puede resultar difícil predecir con exactitud los cambios que se producirán, sobre todo si el periodo de alquiler varía o depende de la demanda. Afortunadamente, puede simplificar el proceso contratando a una agencia de alquiler que utilice enlaces de software automatizados. De este modo, todos los tipos y periodos de alquiler se gestionan automáticamente y los ajustes pueden comunicarse en tiempo real. Esto garantiza el cumplimiento de la legislación y protege su licencia.
Resumen
Como propietario de una vivienda de alquiler en la Comunidad Valenciana, estás obligado a informar anualmente a través de la Ventanilla Única qué periodos se asignan a las diferentes categorías de alquiler, como alquiler turístico, alquiler de corta duración, uso personal o periodos no alquilables. Cualquier cambio debe ser comunicado de inmediato cuando ocurra. Puntos clave:
• Para periodos de alquiler inferiores a 11 noches, se aplica la categoría de «alquiler turístico».
• Para periodos superiores a 10 noches, el alquiler entra en la categoría de «alquiler de temporada».
• Informar los cambios a tiempo ayuda a evitar multas y protege tu licencia turística. El proceso puede simplificarse utilizando software automatizado a través de una agencia de alquiler. Esto asegura que los datos de alquiler estén siempre actualizados y cumplan con la normativa.
Registro obligatorio de huéspedes en casas de vacaciones
1. Obligación de registro de invitados
Todos los huéspedes que se alojen en su casa deben estar registrados. Esto se aplica independientemente de la duración de la estancia y es obligatorio para todos los viajeros, incluidos los menores mayores de 14 años.
2. Registro en el Ministerio del Interior
Los registros deben realizarse a través del sistema central del Ministerio del Interior. El antiguo sistema a través de la Policía Nacional o la Guardia Civil ya no se utiliza.
Pasos para acceder al sistema:
• Registro como propietario: Solicita el registro en el Ministerio del Interior a través de su web oficial o acudiendo a una oficina designada.
• Documentos necesarios:
• Identificación (pasaporte o NIE/DNI).
• Los papeles de propiedad del alojamiento o un contrato de alquiler si eres gestor.
• Licencia de alquiler turístico en vigor de la Generalitat Valenciana.
• Acceso a la plataforma: Tras la aprobación, recibirá los datos de acceso al sistema de notificación, denominado Registro de Viajeros.
3. Información sobre el invitado que se va a registrar
• Datos personales:
• Nombre y apellidos
• Fecha de nacimiento
• Nacionalidad
• Número de identificación y tipo de documento (por ejemplo, pasaporte o carné de identidad)
• Información sobre la residencia:
• Fecha de llegada y salida
• Verificación: A su llegada, los huéspedes deberán mostrar su documento de identidad.
4. Obligación de informar en 24 horas
Debe enviar los datos de todos los huéspedes a través del sistema del Ministerio del Interior en las 24 horas siguientes a su llegada. Esto puede hacerse manualmente a través de la plataforma en línea o de forma automatizada mediante una solución de software certificada. 5. Obligación de retención Los propietarios están obligados a conservar una copia del registro de huéspedes, ya sea en formato físico o digital, durante un periodo mínimo de 3 años. 6. Privacidad y protección de datos Garantizar que los datos se tratan de conformidad con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD/AVG). Los datos deben almacenarse de forma segura y solo debe acceder a ellos el personal autorizado. 7. Inspecciones y sanciones
Las autoridades pueden realizar controles para verificar el cumplimiento de las obligaciones de registro. Las multas por incumplimiento oscilan entre 600 y 30.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
8. Información y apoyo adicionales Para obtener ayuda o más información sobre el requisito de registro, visite el sitio web oficial del Ministerio del Interior: https://www.interior.gob.es.
En caso de duda, póngase en contacto con un asesor jurídico o un servicio de alquiler especializado.
Resumen
Esta lista de comprobación le ayudará a cumplir los requisitos para el registro de invitados en España, concretamente en la Comunidad Valenciana. La centralización de las notificaciones a través del Ministerio del Interior simplifica el proceso y garantiza un enfoque uniforme en todo el país.
Obligaciones de las plataformas de transmitir información a las autoridades fiscales españolas
¿Qué es el formulario 238 y por qué es importante para los propietarios de viviendas vacacionales?
Si alquilas una vivienda vacacional en España a través de plataformas online como Airbnb, VRBO, Booking.com o similares, el modelo 238 puede ser relevante para ti. Este formulario es una declaración para que la Administración Tributaria Española (AEAT) controle los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles. A continuación, te explicamos de forma sencilla en qué consiste y qué debes saber. ¿Formulario obligatorio 238?
El modelo 238 es un informe obligatorio para las empresas y plataformas que actúan como intermediarios en el alquiler de inmuebles en España. Este informe permite a Hacienda controlar los ingresos generados por el alquiler vacacional. Desde los recientes cambios normativos, las plataformas ya no presentan el Modelo 179 anualmente, sino el Modelo 238 mensualmente. Esto mejora la rapidez y precisión del control tributario. ¿Qué información se comparte?
El formulario 238 incluye los siguientes datos:
• Detalles de la propiedad:
• Dirección completa del inmueble.
• Referencia catastral.
• Información del propietario:
• Nombre y NIF o NIE del titular.
• Detalles del alquiler:
• Periodo de alquiler.
• Precio total recibido.
• Servicios adicionales: por ejemplo, limpieza, alquiler de ropa blanca, etc.
¿Debería hacer algo usted mismo?
Como arrendador, no es necesario que presente usted mismo el formulario 238, ya que es responsabilidad de la plataforma intermediaria. No obstante, asegúrese de que:
• Sus datos son correctos y están actualizados en la plataforma.
• Declare sus ingresos por alquiler a la AEAT utilizando los modelos fiscales correspondientes.
¿Por qué es importante?
El modelo 238 permite a las autoridades fiscales asegurarse de que los ingresos por alquiler vacacional se declaran correctamente. Además, la AEAT puede reclamar impuestos con carácter retroactivo si detecta irregularidades, con un plazo general de prescripción de cuatro años, ampliable en caso de fraude. Es esencial llevar registros precisos, ya que las autoridades fiscales pueden solicitar pruebas de sus declaraciones.
¿Qué ocurre si no cumple sus obligaciones?
El incumplimiento puede dar lugar a:
• Multas por evasión fiscal, que pueden llegar al 150% de la cantidad adeudada, más intereses.
• Inspecciones fiscales, que podrían dar lugar a nuevas sanciones.
¿Cómo cumplir la normativa?
Para evitar problemas, te recomendamos:
• Registre sus ingresos: Lleva un control detallado de las reservas, los ingresos y los gastos.
• Declare sus ingresos: Utilice el formulario de impuestos apropiado, como el formulario 210 para no residentes.
• Busque asesoramiento: Consulte a un asesor fiscal especializado en la normativa española.
Resumen
El modelo 238 es obligatorio para las plataformas de alquiler, pero como propietario, sigues siendo responsable de declarar correctamente tus ingresos. Asegúrate de cumplir la normativa fiscal y llevar registros precisos para evitar problemas con la AEAT.
Normas de IVA para alquileres turísticos y de corta duración en España
1. El marco jurídico del IVA sobre los alquileres en España
El alquiler de bienes inmuebles en España está regulado por la Ley 37/1992 y su desarrollo en el Real Decreto 1624/1992. Esta normativa distingue entre los alquileres residenciales, que suelen estar exentos de IVA, y los alquileres con servicios de tipo hotelero, que están sujetos a IVA, normalmente al 10%. Tipos de IVA aplicables
2.1. Alquiler con servicios de tipo hotelero – 10% IVA.
Si el alquiler incluye servicios como limpieza periódica, cambio de ropa de cama y toallas, o cuidados similares a los de un hotel, se aplica un tipo de IVA reducido del 10%. Esto incluye los alquileres turísticos de corta duración. 2.2. Alquiler sin servicios hoteleros
Los alquileres a corto o largo plazo sin servicios adicionales suelen estar exentos de IVA, siempre que no incluyan servicios similares a los de un hotel. 3. Ejemplos prácticos Sólo limpieza final: Exento de IVA para estancias largas; puede aplicarse un 10% en casos turísticos.
• Limpieza semanal y cambio de sábanas: 10% IVA.
• Servicios ampliados (desayuno, excursiones): Puede aplicarse el 21% de IVA. 4. Para más información
• Visite el sitio web de la Agencia Tributaria : www.agenciatributaria.es.
• Véanse textos legales como la Ley 37/1992 y el Real Decreto 1624/1992.
• Revisar las resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos.
Resumen
• Servicios hoteleros: 10% DE IVA.
• Sin servicios adicionales: Generalmente exento.
• Servicios ampliados: Puede aplicarse el 21% de IVA.
Consulte siempre a un asesor fiscal para garantizar el cumplimiento y evitar problemas futuros.
Fiscalidad del alquiler vacacional en España
Cuando alquila una vivienda vacacional en España, debe cumplir determinadas obligaciones fiscales. He aquí los detalles:
1. Fiscalidad de los ingresos por alquiler en España
Para los no residentes (que no viven en España):
• Obligación fiscal: Si no reside en España pero obtiene ingresos de una vivienda alquilada, está obligado a pagar impuestos por esos ingresos.
• Tipo impositivo:
• Para residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19% de los ingresos netos.
• Para residentes en países no pertenecientes a la UE/Espacio Económico Europeo: 24% de los ingresos brutos (sin deducción de gastos). Para residentes (que vivan en España):
• Los ingresos por alquiler están incluidos en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y tributan a tipos progresivos, que van del 19% al 47%, en función de sus ingresos anuales totales.
2. Gastos deducibles Para residentes en la UE/Espacio Económico Europeo (incluidos Islandia y Noruega): Los residentes fuera de la UE/EEE pueden deducir determinados gastos, de modo que sólo se paga el impuesto sobre la renta neta. Los gastos deducibles incluyen:
• Intereses hipotecarios relacionados con la vivienda.
• Mantenimiento y reparaciones (no renovaciones importantes).
• Cuotas de la comunidad de propietarios.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos locales.
• Seguros (por ejemplo, seguro de hogar y de contenido).
• Gastos de agua y energía (sólo para el periodo en que la vivienda estuvo alquilada).
• Depreciación de la vivienda (generalmente el 3% del valor de la construcción, excluido el valor del terreno).
Para residentes fuera de la UE/Espacio Económico Europeo:
• No se permite la deducción de gastos. Los impuestos gravan los ingresos brutos al 24%. 3. Obligaciones administrativas
• Inscripción en la Agencia Tributaria española (Hacienda): Los no residentes deben darse de alta para poder presentar la declaración de la renta.
• Formulario 210 (Declaración de no residente): Es el impreso que deben utilizar los no residentes para declarar los ingresos por alquiler. Se presenta trimestralmente.
• Licencia de alquiler: Dependiendo de la comunidad autónoma, puede necesitar una licencia para alquilar legalmente. Consulta la normativa específica de tu región. 4. Otros aspectos importantes
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El alquiler con fines residenciales está exento de IVA a menos que haya servicios incluidos como, por ejemplo, limpieza, ropa de cama, teléfono de emergencia 24 horas, mostrador de servicio u otros servicios típicos de un hotel ofrecidos en alquileres vacacionales.
• Tasa turística: En algunas regiones, como Cataluña o Baleares, es obligatorio recaudar y declarar una tasa turística. Resumen
• Tipos impositivos: Los residentes en la UE/EEE pagan un 19% sobre los ingresos netos, mientras que los no residentes en la UE/EEE pagan un 24% sobre los ingresos brutos.
• Deducción de gastos: Solo posible para residentes en la UE/EEE y limitada a determinados gastos específicos.
• Es importante presentar los formularios correctos y registrar la propiedad adecuadamente para evitar sanciones. ¿Qué es la Ventanilla Única para alquileres temporales y turísticos en Europa? Iniciativa Europea
La Ventanilla Única es una iniciativa promovida por la Unión Europea (UE), cuyo objetivo principal es armonizar y simplificar las normativas relacionadas con los alquileres de corta estancia en los Estados Miembros. Esta propuesta busca facilitar la vida tanto de los anfitriones como de las plataformas digitales, asegurando un cumplimiento eficiente de las normativas locales, nacionales y europeas. Iniciadores de la Propuesta
• La Comisión Europea, a través de su enfoque en la Agenda Digital Europea y la Directiva de Servicios, lideró la iniciativa.
• Colaboración con autoridades nacionales y locales, plataformas digitales como Airbnb, Booking.com y Vrbo, así como asociaciones de propietarios. Implementación en España
En España, la Ventanilla Única se ha integrado progresivamente, adaptándose a las normativas de cada comunidad autónoma.
Fases de Implementación
1. Primeros pasos: En 2022, España participó en los debates iniciales para desarrollar un sistema común europeo, enfocado en digitalizar los trámites administrativos y reducir la carga burocrática.
2. Adopción formal: En 2024, España implementó oficialmente el sistema, permitiendo que los anfitriones registren sus propiedades a través de un portal digital único. Características de la Ventanilla Única en España
• Registro centralizado: Los anfitriones pueden registrar sus propiedades a nivel nacional, independientemente de la comunidad autónoma en la que se encuentren.
• Simplificación fiscal: Las plataformas digitales están obligadas a reportar los ingresos generados por los anfitriones directamente a la Agencia Tributaria.
• Cumplimiento normativo: Verificación automática de licencias, estándares de calidad y seguridad establecidos por las comunidades autónomas.
• Protección de datos: Garantía de la seguridad de los datos personales y fiscales de los anfitriones. Objetivos Principales
• Simplificar los trámites administrativos: Facilitar a los anfitriones el proceso de registro y cumplimiento normativo en un solo portal digital.
• Mejorar la transparencia: Garantizar que todas las propiedades de alquiler turístico estén registradas y cumplan con la normativa.
• Fomentar la equidad en el mercado: Asegurar que todas las plataformas y anfitriones cumplan con las mismas reglas.
• Combatir la evasión fiscal: A través de la obligatoriedad de reportar los ingresos generados, contribuyendo a una mayor recaudación fiscal. Beneficios para España
La implementación de la Ventanilla Única aporta numerosos beneficios para España, incluyendo:
• Mejor gestión del turismo, un sector clave para la economía española.
• Reducción de las tensiones en destinos turísticos afectados por la masificación y el alquiler ilegal.
• Una herramienta unificada que fomenta la colaboración entre comunidades autónomas, el Gobierno central y las plataformas digitales.
Resumen
La Ventanilla Única para alquileres temporales y turísticos en Europa es una iniciativa de la UE que armoniza y simplifica las normativas. Ofrece a los anfitriones una plataforma central para registro y cumplimiento, promueve la transparencia y la recaudación de impuestos, y fomenta un mercado justo. En España, el sistema ayuda a mejorar la gestión del turismo y combatir los alquileres ilegales.